建設工程施工合同中約定的正常使用條件下工程的保修期限低于國家和省規定的最低期限的，該約定應認定無效。

[理解]本條是關于保修期限約定效力的解答

1、有關保修責任的一般規定

我國《建筑法》第六十二條規定，“建筑工程實行質量保修制度。建筑工程的保修范圍應當包括地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他系統工程等項目：保修的期限應當按照保證建筑物合理壽命年限內正常使用，維護使用者合法權益的原則確定。”具體的保修范圍和最低保修期限由國務院規定。《建設工程質量管理條例》第三十九條，“建設工程實行質量保修制度。”

建設部2000年6月30日發布的《房屋建筑工程質量保修辦法》中對“房屋建筑工程質量保修”一詞做了明確界定，是指對房屋建筑工程竣工驗收后在保修期限內出現的質量缺陷，予以修復。什么叫“質量缺陷”，即房屋建筑工程的質量不符合工程建設強制性標準以及合同的約定。房屋建筑工程在保修范圍內和保修期限內出現質量缺陷，施工單位應當履行保修義務。對于具體的保修期限，《建設工程質量管理條例》第四十條規定，“在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。”合同當事人雙方對于保修期限的約定低于法律、行政法規的規定的，該約定無效。

房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。保修期限的約定低于法律法規規定的期限的，該約定無效。

2、建設工程施工合同中約定的正常使用條件下工程的保修期限低于國家和省規定的最低期限的，該約定應認定無效。

浙江省高院認為，上述規定應是效力性強制性規定，當事人不能用合意排除其適用。其規定旨意，主要在于保證建筑工程的質量，保障使用人的生命和財產安全，此為底線，不能突破。按照上文堅持質量第一的原則，如果合同中對于最低保修期限的約定低于上述規定，則合同無效，相應的最低保修期限按照法律規定認定。

【適用指導】

1、保修期間的質量責任劃分原則

根據《建設工程質量管理條例》第十三條的規定，“保修費用由質量缺陷的責任方承擔。”

（1）施工單位未按國家有關規定、標準和設計要求施工，造成的質量缺陷，由施工單位負責返修并承擔經濟責任。

（2）屬于設計方面的原因造成的質量缺陷，由施工單位負責返修，其費用通過建設單位向設計單位索賠。

（3）因建筑材料、構配件和設備質量不合格引起的質量缺陷，屬于施工單位負責采購的，施工單位承擔經濟責任。屬于建設單位采購，但施工單位提出異議而建設單位堅持使用的，由建設單位承擔經濟責任。

（4）因建設單位或建筑物所有人使用不當造成的質量缺陷，由建設單位或建筑物所有人自行負責。

（5）因地震、洪水、臺風等不可抗力或自然災害造成的質量事故，施工單位、設計單位、監理單位不承擔經濟責任。

2、非正常使用下的保修問題

建設工程未經竣工驗收，建設單位擅自使用后，根據《解釋》第十三條的規定，建設單位對擅自使用部分質量不符合約定為由主張權利的，不予支持。這里就產生一個爭議，未經竣工驗收擅自使用后，對于使用部分工程是否還存在著保修期？是否能根據《解釋》的這一規定認定擅自使用后，免除了施工單位的保修責任？

目前對該問題司法實踐中一般認為建設單位擅自使用建設工程的，不能免除施工單位對此的保修責任。《解釋》第十三條所表述的“擅自使用部分質量不符合約定”，這里的質量僅僅是指狹義上的質量責任（即對不合格工程承擔返修、返工或改建的責任），而不宜做擴大解釋為包括質量保修責任。也就是說，即使建設工程未竣工驗收，建設單位擅自使用的，也不能就此免除施工單位相應的保修責任。